In deiner Zone: Vom Nice-to-have zum Wettbewerbsvorteil

Im Multi-Unit Housing sollten Zusatzleistungen nicht länger als bloße Extras gelten, denn sie sind entscheidende Wettbewerbsfaktoren. Unter diesen entwickeln sich Fitnesscenter rasch zu einem der stärksten Treiber für die Zufriedenheit der Bewohner, deren Bindung an die Immobilie und den Immobilienwert.  

In einer Hochhaus-Wohnanlage am Lakeshore Drive in Chicago wollte die Leitung den veralteten, kaum genutzten Fitnessraum in einen erstklassigen Wellnessbereich verwandeln. Daraus wurde mehr als eine Renovierung: Es wurde zu einem Beispiel dafür, wie Betreiber von Wohnanlagen Fitness als strategische Investition neu denken können.  

Diese Geschichte zeigt, wie Vision, Daten, Design und die Einbindung der Bewohner zusammenwirkten und welche Erkenntnisse Verantwortliche für Studios in Multi-Unit-Housings daraus mitnehmen können. Wir haben mit Monica Melchiori, Hausverwalterin, und Callista Villagomez, stellvertretende Hausverwalterin, über die Entstehung dieses beeindruckenden Projekts gesprochen.  

Luxus beginnt mit einem bewusst gestalteten Erlebnis  

Die ursprüngliche Vision für das Fitnesscenter am Lakeshore Drive war nicht nur die Modernisierung der Geräte, sondern die Schaffung einer Spa-ähnlichen Umgebung, die hochwertig, stimmig und intuitiv wirkt – eine Umgebung, in der der Luxus ebenso zum Erlebnis gehört wie die Vorteile des Studios selbst. Monica erklärt: „Für mich liegt Luxus in der Ausstattung. In einer stimmigen Ästhetik. Darin, das Gefühl eines Gefängnis-Fitnessraums zu vermeiden.“  

Das Team nahm andere hochwertige Studios unter die Lupe und wollte diese noch übertreffen. Anstatt den Raum nach und nach mit unterschiedlichen Geräten und Ausstattungselementen zu füllen, setzte es auf ein durchdachtes Gesamtkonzept. Materialien, Raumaufteilung, Beleuchtung und Gerätedesign sollten dabei harmonisch zusammenspielen.  

Wichtige Erkenntnis für Betreiber von MUH:  

Luxus im hauseigenen Fitnessbereich bemisst sich nicht an der Anzahl der Geräte. Entscheidend sind eine sorgfältige Gestaltung, ein angenehmer Bewegungsfluss und ein stimmiges Gesamtbild.  

Der Raum im Mittelpunkt – nicht die Gerätedichte  

Eine der wichtigsten Entscheidungen war, dem Impuls zu widerstehen, möglichst viele Geräte unterzubringen. Stattdessen setzte die Leitung auf offene Flächen, Bewegungsfreiheit und eine intuitive Raumaufteilung.  

„Wir konnten alle bestehenden Funktionen erhalten und zugleich neue hinzufügen, ohne zusätzliche Fläche zu beanspruchen“, erklärt Monica. „Unser Ziel war es, jeden Raum deutlich funktionaler zu gestalten.“  

Das Team gruppierte die Geräte strategisch neu und reduzierte sperrige Altgeräte, die unnötig Platz beanspruchten.  

Warum das wichtig ist:  

Bei Wohnanlagen kommt es nicht nur auf die tatsächliche Fläche an, sondern auch darauf, wie groß ein Raum wirkt. Offene Grundrisse vermitteln Großzügigkeit und Luxus und können Fitness-Neulingen den Einstieg erleichtern.  

Datengestützte Geräteauswahl: Umfragen und Sensoren  

Statt die Wünsche der Bewohner zu erraten, kombinierte das Team Befragungen mit Daten zur tatsächlichen Nutzung.  

• Teilnahme an der Umfrage: ca. 20 % der Bewohner (225 Antworten auf 800 E-Mails)  
• Sensoren zur Erfassung der Gerätenutzung: Abgleich des tatsächlichen Verhaltens mit den angegebenen Präferenzen  

„In Umfragen äußern die Menschen gerne hochgesteckte Vorstellungen“, bemerkt Monica, „aber die Nutzungsdaten zeigten uns, was tatsächlich genutzt wurde.“  

Dies führte zu überraschenden Entscheidungen: Um Platz zu schaffen, wurden wenig genutzte Geräte – darunter eine Smith Machine – entfernt. Das Team hielt an diesem Plan fest, auch als einige Bewohner lautstark dagegen protestierten.  

Wichtige Erkenntnis: 
 
Die Wünsche der Bewohner zählen. Bei der Entscheidung, worin investiert werden soll, sollten jedoch auch die tatsächlichen Nutzungsdaten den Ausschlag geben.  

Der ROI des Konzepts: deutlich mehr Nutzung nach der Renovierung  

Die Ergebnisse waren sofort sichtbar und messbar.  

• Vor der Renovierung: ca. 308 monatliche Nutzungsstunden der Geräte insgesamt  
• Nach der Renovierung: ca. 9.118 monatliche Nutzungsstunden insgesamt (innerhalb weniger Monate nach der Wiedereröffnung)  

Das war keine schrittweise Verbesserung – es war eine grundlegende Veränderung.  

Callista merkt an: „Wir haben im Herbst 2024 wiedereröffnet. Bis Oktober lagen wir im Durchschnitt bei 9.118 Stunden. Eine solche Zahl habe ich bis jetzt noch nie gesehen.“  

Was führte zu diesem sprunghaften Anstieg?  

• Eine übersichtliche, intuitive Raumaufteilung  
• Hochwertig wirkende, einladende Geräte  
• QR-Codes mit Einweisungen für Einsteiger  
• Ein stimmiges Design, das zur Nutzung einlud  

Fitness als Motor für das Engagement der Bewohner  

Die Renovierung führte nicht nur zu mehr Workouts. Der neue Raum veränderte auch das Verhalten der Bewohner.  

• Ein Langzeitbewohner fand nach neun Jahren Inaktivität wieder zum Training zurück  
• Interessenten riefen an und erkundigten sich nach einer Studiomitgliedschaft – sie dachten, es sei eine öffentliche Einrichtung  
• Neue Mieter kündigten ihre Fitness-Abos für zu Hause, nachdem sie den Fitnessbereich gesehen hatten  

„Jemand sagte: ‚Ich habe euer Fitnesscenter gesehen. Ich verkaufe meine Geräte für zu Hause und werde künftig dieses hier nutzen,“ erzählt Callista.  

Für Betreiber:  

Fitness ist längst mehr als ein Zusatzangebot. Es kann entscheidend dazu beitragen, neue Bewohner zu gewinnen und bestehende zu halten.  

Luxus im Wohnbereich: Ganzheitlich, nicht nur Geräte  

Das Team legte Wert auf ein umfassendes Sinneserlebnis:  

• Warme Beleuchtung und Holzoberflächen  
• Pflanzen und weitere Elemente aus der Natur  
• Temperaturregelung für mehr Komfort  
• Kostenlose Handtücher und kleine Aufmerksamkeiten  
• Ladeanschlüsse an den Trainingskonsolen und intelligente Funktionen  

Callista betont: „Der Wow-Effekt sollte vom ersten Moment an spürbar sein, wenn man das Gebäude betritt. Oft machen die kleinen Details den Unterschied – zum Beispiel die Möglichkeit, das Handy aufzuladen. Die Bewohner merken manchmal erst, dass sie es zu schätzen wissen, wenn es da ist.“  

Wichtige Erkenntnis:  

Bewohner erwarten zunehmend einen Service auf Hotelniveau. Fitnessbereiche werden nicht nur mit anderen Angeboten des Hauses, sondern auch mit Boutique-Studios und Spas verglichen.  

Für unterschiedliche Bedürfnisse gestalten  

Anders als kommerzielle Studios muss ein Fitnessbereich in einer Wohnanlage viele verschiedene Nutzergruppen ansprechen:  

• Frühaufsteher und Fitnessbegeisterte  
• Einsteiger und ältere Bewohner  
• Vielbeschäftigte Eltern mit wenig Zeit  
• Gelegenheitsnutzer von Cardiotraining  

„Der Wow-Effekt darf nicht nur Fitnessbegeisterte oder Cardio-Fans ansprechen“, erklärt Callista. „Der Raum muss für alle funktionieren.“  

Aus diesem Grund entschied sich das Team für eine ausgewogene Mischung aus Cardio- und Krafttrainingsgeräten sowie Hanteln mit einem Gewicht von bis zu 38,6 kg. Mithilfe von QR-Codes können die Nutzer eine einfache Einweisung in die Geräte erhalten.  

Fitness als wettbewerbsfähiger Immobilienwert  

Auch wenn Fitnessbereiche in Budgetgesprächen manchmal nur als „nettes Extra“ gelten, lässt sich ihre Auswirkung auf den Immobilienwert durchaus messen. Monica bestätigt dies aus geschäftlicher Sicht. „In diesem Markt ist ein Fitnessbereich ein Muss. Er trägt dazu bei, den Wert der Wohnungen zu erhalten.“  

Bei Besichtigungen reagierten Interessenten durchweg begeistert auf das Fitnesscenter. Viele nannten es als einen entscheidenden Faktor für ihre Wohnungswahl.  

Betreiber sollten Fitness als strategischen Vorteil verstehen:  

• als Unterscheidungsmerkmal bei der Vermietung und beim Wiederverkauf  
• als Ausdruck der Marke und Qualität der Immobilie  
• als wichtigen Faktor für die Zufriedenheit der Bewohner  

Erkenntnisse aus dem Projekt: Was das Team heute anders machen würde  

Auf die Frage, welchen Rat sie anderen Betreibern von Wohnimmobilien geben würden, nannte das Team drei zentrale Erkenntnisse:  

1. Befragt die Bewohner, aber gleicht die Ergebnisse mit Daten ab  
Umfragen zeigen, was sich die Bewohner wünschen. Sensoren machen die Realität sichtbar.  

2. Bezieht Designer frühzeitig ein und legt ein Budget für die Oberflächenausführung fest 
„Die Ausstattung sorgte für die Glaubwürdigkeit und den ‚Wow-Faktor‘ unseres Raums“, erklärt Monica. „Die Oberflächenausführung trieb die Kosten jedoch in die Höhe.“   
Die Oberflächen prägen die Wahrnehmung, erhöhen aber auch die Komplexität des Budgets. 

3. Plant die digitale Konnektivität frühzeitig ein  
Die Integration von Unterhaltungs- und AV-Systemen erwies sich als komplexer als erwartet.  
„Unser größter Kritikpunkt betraf nicht die Ausrüstung, sondern die Konnektivität und den Zugriff auf Inhalte“, fügt Monica hinzu  

Der strategische Rahmen: Was Betreiber von Wohnanlagen tun sollten  

Aus diesem Projekt ergibt sich ein klarer Rahmen für die Fitnessplanung in MUH:  

1. Beginnt mit einer klaren Erlebnisvision  
Definiert, was Luxus für eure Bewohner bedeutet, bevor ihr Geräte auswählt.  

2. Beachtet den Raum und Bewegungsfluss 
Weniger Unordnung schafft ein großzügigeres, hochwertigeres Ambiente und erleichtert die Nutzung.  

3. Stützt eure Entscheidungen auf Daten  
Kombiniert Umfragen, Nutzungssensoren und Benchmarking.  

4. Berücksichtigt alle Zielgruppen  
Gestaltet sowohl für Einsteiger als auch für Fortgeschrittene.  

5. Investiert in Details  
Beleuchtung, Oberflächen, Lademöglichkeiten, Handtücher und Raumaufteilung sind ebenso wichtig wie die Geräte.  

6. Betrachtet Fitness als Immobilienwert  
Ein hochwertiger Fitnessbereich kann die Vermietbarkeit, den Wiederverkaufswert und die Wahrnehmung der Marke stärken.  

Die Zukunft der Fitness in Wohnanlagen: kontinuierliche Weiterentwicklung  

Die Leitung betrachtet Fitness als fortlaufenden Entwicklungsprozess – nicht als einmaliges Projekt.  

„Wir dürfen uns nicht auf dem Erreichten ausruhen“, erklärt Callista. „Wir wollen die Standards ständig weiter anheben.“  

Da sich die Erwartungen der Bewohner durch Trends wie Krafttraining, GLP-1-begleitete Wellnessroutinen und digitale Angebote verändern, müssen Betreiber von Wohnanlagen vorausschauend planen und ihre Fitnessbereiche kontinuierlich weiterentwickeln.   

Fazit: Fitness als Teil der Bewohnerbindung  

Früher galten Fitnessräume in MUH oft als ergänzende Einrichtung. Heute sind sie Teil der Front-of-House-Strategie.  

Sie prägen die Wahrnehmung der Marke. Sie beeinflussen Mietentscheidungen. Sie wirken sich auf das Verhalten und die Zufriedenheit der Bewohner aus. Die Fallstudie am Lakeshore Drive zeigt: Wird der Fitnessbereich mit derselben Sorgfalt gestaltet wie die Architektur und die Innenräume, kann er einen grundlegenden Unterschied machen.