居心地の良い空間：「あったらうれしい設備」から、物件の競争力を高める差別化要素へ

集合住宅において、共用設備はもはや単なる付加価値ではありません。物件の競争力を左右する重要な要素です。なかでもフィットネスセンターは、居住者の満足度や定着率、資産価値を高める存在として、その重要性が急速に高まっています。

シカゴのレイクショア・ドライブ沿いにある高層住宅では、長年使われず、老朽化していたジムを、目的地となるような上質なウェルネス空間へと生まれ変わらせる取り組みが始まりました。実現したのは、単なる改装ではありません。住宅運営事業者がフィットネスを戦略的投資として捉え直すためのモデルケースです。

今回は、この施設がビジョンの策定、データ活用、空間設計、居住者のエンゲージメントにどのように取り組んだのか、そして集合住宅の施設運営者が何を学べるのかを探ります。物件マネージャーのモニカ・メルキオーリ氏（Monica Melchiori）とアシスタント・プロパティ・マネージャーのカリスタ・ビラゴメス氏（Callista Villagomez）に取り組みの背景と成果について伺いました。

上質な体験は、意図的な空間設計から生まれる

レイクショア・ドライブのフィットネスセンターのリニューアルで目指したのは、単に機器を新しくすることではありませんでした。高級感があり、統一感のある、直感的に利用できるスパのような空間をつくること。施設を利用することで得られる効果だけでなく、空間そのものが上質な体験となることを目指しました。モニカ氏は次のように述べています。「私にとってのラグジュアリーとは、仕上げの質や統一感のあるデザインです。刑務所のジムのような雰囲気を避け、統一感のある美しさを生み出すことです。」

チームはほかの高級住宅の事例を参考にしながらも、それを上回る空間を目指しました。時時間の経過とともに機器や内装が場当たり的に追加された空間ではなく、素材、レイアウト、照明、機器のデザインが調和するよう、細部まで計算された環境づくりに取り組みました。

集合住宅の運営事業者へのポイント

住宅向けフィットネスの高級感は、機器の台数の多さで決まるわけではありません。空間づくりの意図、動線、デザインの統一感が重要です。

機器の設置台数ではなく、空間の使いやすさを優先する

重要な判断の一つは、機器の設置台数を最大化しようとしなかったことです。重要な判断の一つは、機器の設置台数を最大化しようとしなかったことです。

モニカ氏はこう振り返ります。「スペースを増やすことなく、機能を維持しながら、さらに充実させることができました。すべてのエリアを、より機能的にしたかったのです。」

機器を戦略的に配置し直すとともに、床面積を占有する一方で十分に活用されていなかった旧型の大型機器を削減しました。

なぜ重要なのか

住宅施設では、実際の面積だけでなく、空間がどれだけ広く感じられるかも重要です。開放的なレイアウトは高級感を演出し、初心者が感じる心理的なハードルを下げる効果もあります。

データに基づく機器構成：アンケートと利用状況センサーの活用 

居住者が何を求めているかを推測するのではなく、チームはアンケートと実際の利用データを組み合わせて機器構成を検討しました。

• アンケートの回答率： 約20%（800通のメールに対して225件の回答）
• 機器の使用状況センサー：居住者が希望として回答した内容と、実際の利用行動を照合

「アンケートでは理想的なことを答える人もいますが、実際に何が使われているかは、利用データが教えてくれました」とモニカ氏は指摘します。

その結果、意外な判断にもつながりました。一部の居住者から強い反対意見があったにもかかわらず、スミスマシンを含む利用頻度の低い機器を撤去し、スペースを有効活用することにしたのです。。

ポイント：

居住者の意見は重要ですが、設備投資の判断には実際の利用行動を示すデータを活用することが大切です。

空間設計がもたらす投資対効果：リニューアル後、利用時間は約30倍に

リニューアルの成果は、短期間で数値に表れました。

• リニューアル前： 月間の機器総利用時間は約308時間
• リニューアル後：オープンから数カ月以内に、月間の総利用時間は約9,118時間に到

これは小幅な改善ではありません。施設の利用状況を大きく変える成果です。

カリスタ氏はこう述べています。「2024年の夏の終わりに再オープンし、10月には平均9,118時間に達しました。今この数字を見るまで、こんな数値は見たことがありませんでした」 

利用時間の大幅な増加を支えた要因  

• 直感的でわかりやすいレイアウト
• 高級感があり、誰もが使いやすいと感じられる機器
• 初心者の利用を支援するQRコード付きの案内
• 利用してみたいと思わせる、統一感のある空間デザイン

居住者のエンゲージメントを高めるフィットネス環境

リニューアルによって変わったのは、運動する人の数だけではありません。新しい空間は、居住者の行動そのものにも変化をもたらしました。

9年間運動から遠ざかっていた長期居住者
• が、再びフィットネスを始めた
• 外部の人も利用できるジムだと思い、入会を希望する問い合わせが寄せられた
• 施設を見た新規入居者が、自宅用フィットネス機器のサブスクリプションを解約した

カリスタ氏は、ある居住者の言葉を紹介します。「『フィットネスセンターを見ました。自宅の機器を売って、ここを全面的に利用することにします』と言われたのです」

運営事業者へのポイント

フィットネスは、もはや単なる付帯サービスではありません。居住者の定着と新規獲得を支える重要な要素です。

住宅向けフィットネスの高級感は、機器だけでは決まらない

チームが重視したのは、五感に訴える総合的な体験です。

• 温かみを生む照明と木目調の仕上げ
• 植物とバイオフィリックデザインの要素
• 快適性を高める温度管理
• 無料のタオルなど、ホスピタリティを感じさせるサービス
• 充電機能付きコンソールやスマート機能

カリスタ氏はこう強調します。「私たちは、施設に足を踏み入れた瞬間から感動を与える必要があることを認識しています。スマートフォンの充電機能のような小さな工夫も大切です。実際に使うまでは、その便利さに気づかないこともあります。」

重要な視点：

住宅の居住者は、ホテルのような洗練されたサービスや仕上がりを期待しています。フィットネスセンターも、ブティック型スタジオやスパと同じような視点で評価されるようになっています。

多様な居住者のニーズに応える設計

一般的な商業ジムとは異なり、住宅内のフィットネス施設は、さまざまな利用者に対応する必要があります。

• 早朝からトレーニングする熱心な利用者
• 初心者や高齢の居住者
• 時間に余裕のない子育て世帯
• 気軽にカーディオ運動を楽しみたい利用者

「熱心なトレーニング愛好家やカーディオ利用者だけが満足する空間ではいけません」とカリスタ氏は言います。「誰にとっても使いやすい施設である必要があります。」

こうした考え方を反映し、約85ポンド（約39kg）までの重いダンベルを揃えながら、カーディオ機器とストレングス機器のバランスを取り、QRコードを活用した直感的な機器の利用案内も導入しました。

競争力を高める不動産資産としてのフィットネス

予算の議論では、フィットネス施設は「あれば望ましい設備」として扱われることもあります。しかし、物件価値への影響は具体的なものです。モニカ氏氏も、ビジネスの観点からその重要性を指摘します。「この市場では、フィットネス施設は本当に欠かせないものです。「住戸の価値を維持するうえでも役立ちます」。」 

物件の内覧では、見学者がジムに強い関心を示すことが多く、 入居を決める重要な要因として挙げられるケースも少なくありません。

運営事業者が捉えるべきフィットネスの価値 

• 賃貸契約や物件の再販における差別化要素
• 物件のブランド価値を表現する要素
• 居住者の満足度を高める手段

リニューアルから得た教訓：次に取り組むなら

ほかの住宅運営事業者にアドバイスするとしたら何か。チームは、特に重要な3つのポイントを挙げました。

1.居住者へのアンケートを実施し、データで検証する
アンケートは希望を明らかにし、センサーは実際の利用状況を示します。

2.設計担当者を慎重に選び、仕上げの予算を確保する 
「機器は、空間の信頼性と『すごい』と思わせる魅力を生み出しました」とモニカ氏は語ります。「一方で、内装の仕上げが費用を押し上げまし。」
仕上げは空間の印象を大きく左右しますが、予算管理を複雑にする要因にもなります。 

3. デジタル接続の計画を早い段階から進める
エンターテインメント設備やAVシステムの統合は、想定以上に複雑でした。
「最も多かった不満は機器ではなく、接続環境とコンテンツへのアクセスに関するものでした」とモニカ氏は付け加えます。

住宅向けフィットネス施設づくりの戦略フレームワーク 

今回の事例から、集合住宅のフィットネス施設を計画する際に役立つ、明確な指針が見えてきます。

1. 目指す体験を明確にする
機器を選ぶ前に、居住者にとっての「ラグジュアリー」とは何かを定義します

2. 動線と空間の使いやすさを重視する
余計なものを減らすことで、空間の高級感と利用しやすさが高まります。

3. データに基づいて意思決定する
アンケート、利用状況センサー、他施設との比較データを組み合わせます。

4. 多様な利用者を想定して設計する
初心者から上級者まで、幅広いレベルに対応できる環境を整えます。

5. 細部への投資を惜しまない
照明、内装、充電機能、タオル、レイアウトも、機器と同じように重要です。

6. フィットネスを不動産資産として捉える
入居促進、再販、ブランドイメージに与える影響を考慮します。

住宅向けフィットネスの未来：進化し続ける施設へ

施設の運営チームは、フィットネスを一度きりのプロジェクトではなく、継続的に進化させるものと捉えています。

「現状に満足して立ち止まることはありません。」とカリスタ氏は言います。「常に基準を引き上げようとしています。」

ストレングストレーニングの広がり、GLP関連のウェルネス行動の変化、デジタル技術の統合などによって居住者の期待が変化するなか、住宅運営事業者には、先を見据えた対応が求められています。

最後に：フィットネスは、物件の第一印象を左右する戦略へ

集合住宅において、ジムはかつて、建物の裏側にある付帯設備の一つでした。しかし今では、物件の魅力を前面に打ち出すための戦略的な要素へと変わっています。

フィットネス施設は、物件のブランドイメージを形成し、入居の意思決定を後押しし、居住者の行動や満足度にも影響を与えます。今回のレイクショア・ドライブの事例が示すように、フィットネスを建築やデザインと同じレベルの緻密さで計画・運営することで、投資効果を大きく高めることができます。