在您的領域：從「錦上添花」到成為競爭優勢

在多戶住宅大樓中，設施不應再被視為附加項目，因為它們是競爭優勢。其中，健身中心正迅速成為提升住戶滿意度、留存率和資產價值的最強大因素之一。 

在芝加哥湖畔大道的一幢高層住宅社區，管理層著手將一間設施落後、使用率低的健身室改造為具備吸引力的健康體驗空間。之後發生的不僅僅是翻新。這是一個藍圖，展示住宅營運商如何重新思考將健身視為策略性投資。 

這是一個關於他們如何實現願景、處理數據、設計和住戶參與的故事，以及多戶住宅大樓的設施負責人可以從中汲取哪些經驗。為了講述這個故事，我們與物業經理 Monica Melchiori 和助理物業經理 Callista Villagomez 聚談，了解這個出色物業背後的箇中玄機。 

奢華始於精心設計的體驗 

Lakeshore Drive 健身中心的最初願景不僅僅是升級設備；而是要營造一個像水療中心般的環境，讓人感覺高級、和諧且直觀。這種環境讓豪華感與設施本身帶來的益處同樣令人印象深刻。正如 Monica 所說：「對我來說，高尚在於細節。一種和諧的美感。避免那種囚禁在健身室的感覺。」 

團隊以其他高級物業為基準，但有意圖地力求超越那些物業。他們沒有採用跟隨潮流的設備和裝飾拼湊組合，而是專注於營造一個精心設計的環境，讓物料、佈局、燈光和設備設計協調統一。 

對多戶住宅大樓營運商的關鍵啟示： 

住宅用健身設施的豪華感並非以擁有最多設備來定義。而是取決於用心程度、流暢度和整體協調性。 

設計應著重於空間，而不僅是器材密度 

其中一個最重要的決定，是克制增加器材數量以取得最大成效的衝動。相反，管理層優先考慮開放空間、流暢度和直觀的佈局。 

Monica 分享道：「我們在保留所有原有功能之餘，還增加了更多功能，但並沒有佔用更多空間。我們希望所有空間都能發揮更大的功能。」 

團隊有策略地將器材分組，並減少了佔用空間但未有充分利用的笨重舊式器材。 

這點為何重要： 

在住宅環境中，空間的感覺與實際面積同樣重要。開放式佈局彰顯奢華感，並減少新手使用者的畏懼感。 

數據驅動的產品組合：問卷調查 + 感應器 

團隊並非憑空猜測住客的喜好，而是結合住客問卷調查與實際使用數據。 

• 問卷調查參與度：約 20% 的住戶（800 封電郵中獲得 225 份回覆） 
• 設備使用感應器：驗證實際行為與所表示的偏好 

Monica 指出：「人們在問卷調查中喜歡提出高瞻遠矚的意見，但使用數據告訴我們實際上使用的設施。」 

這導致了一些出乎意料的決定，例如移除使用率低的器材（包括 Smith Machine）以騰出空間，儘管有幾位住戶強烈反對相關決定。 

關鍵要點：
 
住戶的意見固然重要，但行為數據應成為資本分配的指引。 

設計的投資回報率：翻新後使用率提升三倍 

成效立竿見影，而且可衡量。 

• 翻新前：每月設備總使用時數約 308 小時 
• 翻新後：每月總使用時數約 9118 小時（重新開放後的幾個月內） 

這不是循序漸進的改善。這是一次轉變。 

Callista 指出：「我們在 2024 年夏季結束時重新開放……到 10 月時，平均使用時數達到 9118 小時。之前我從來沒有見過這樣的數據。」 

是什麼導致了這種激增的情況？  

• 清晰、直觀的佈局 
• 感覺高級且易於使用的設備 
• 為新手使用者提供 QR 碼導覽教學 
• 一種和諧的美感，吸引使用者參與 

健身作為住戶參與的動力 

翻新不僅增加了運動量。新空間改變了行為模式。 

• 一位長期住戶在九年沒有運動後重拾健身習慣 
• 潛在住戶致電查詢如何加入健身室（以為是公用健身室） 
• 新住戶在參觀設施後取消了家居健身會籍 

Callista 解釋：「有人說：『我看到你們的健身中心，我正準備出售家中的健身器材，並打算全心全意地使用這裡的設施。』」 

對營運商而言： 

健身不再只是額外福利，而是留住住戶和吸引新住戶的關鍵因素。 

住宅的豪華設施：強調整體體驗，而不僅是提供器材 

團隊強調全感官體驗： 

• 燈光和木質裝飾營造溫馨氛圍 
• 植物和親自然的設計元素 
• 溫度控制，提升舒適度 
• 免費毛巾和貼心的接待服務 
• 支援充電的控制台和智能功能 

Callista 強調：「我們知道，從他們踏進健身中心的那一刻起，就必須有令人驚嘆的感覺。小細節很重要，例如手機充電功能。在可使用相關功能之前，他們並不知道自己想要這個功能。」 

關鍵洞察： 

住戶期望享有酒店級的細緻服務。健身中心越來越像精品健身室或水療中心一樣受到評論。

為多元化的住戶群體而設計 

有別於商用健身室，住宅健身設施必須服務所有類型的使用者： 

• 清晨的「健身狂熱者」 
• 初學者和年長的住戶 
• 時間有限的忙碌家長 
• 休閒有氧運動使用者 

Callista 表示：「健身中心不能只為健身狂熱者或有氧運動愛好者帶來驚喜，中心必須適合每一個人使用。」 

這促使我們作出決定，例如提供較重的啞鈴（最重約 85 磅）、平衡的有氧運動／力量訓練組合，以及透過二維碼提供直觀的器材使用指引。 

健身作為具競爭力的物業資產 

雖然在討論預算時，健身設施可能被視為「錦上添花」的項目，但它對物業價值的影響卻是顯而易見的。Monica 很快就從商業角度支持說明這一點。「在這個市場中，健身設施確實是必不可少的。這有助於保持單位價值。」 

在參觀物業期間，潛在住戶對健身室的反應一直都很興奮。事實上，許多參觀者經常將其視為決定性因素。 

營運商應將健身視為： 

• 出租和轉售的競爭優勢 
• 物業的品牌宣言 
• 住戶滿意度的推動因素 

經驗分享：他們會如何作出不同的決定 

當被問及他們會向其他住宅營運商提供甚麼建議時，團隊強調了三個關鍵的經驗分享： 

1. 調查住戶意見，但以數據驗證 
調查顯示偏好。感應器揭示現實。 

2. 審核設計師並為裝修作出預算 
Monica 分享道：「設備奠定了我們健身空間的信譽和『驚喜感』，而裝修則提高了價格。」 
裝修影響觀感，但也增加了預算的複雜性。

3. 及早規劃數碼連接 
事實證明，娛樂和影音整合比預期複雜。 
Monica 補充：「我們最大的投訴不在於設備，而是連接性和內容存取方面。」 

策略框架：住宅營運商應做事項 

從這個項目中，我們為多戶住宅大樓健身空間規劃確立了一個清晰的框架： 

1. 從體驗願景開始 
在選擇器材之前，先定義豪華對住戶的意義。 

2. 設計應著重於流暢度和空間 
減少雜亂 = 奢華感更強，可使用性更佳。 

3. 利用數據推動決策 
結合問卷調查、使用感應器和基準比較。 

4. 為所有人口設計設施 
同時為初學者和進階用戶適用性考慮設計。 

5. 投資於細節 
照明、裝飾、充電設施、毛巾和佈局與設備同樣重要。 

6. 將健身視為物業資產 
健身中心會影響租賃、轉售和品牌形象。 

住宅用健身中心的未來：不斷演變 

領導團隊將健身視為一個持續發展的過程，而非一次性的項目。 

Callista 表示：「我們從不滿足於現狀，也不會沾沾自喜，我們一直在努力提升標準。」 

隨著肌力訓練、GLP 藥物帶動的健康行為以及數碼整合等趨勢重塑住戶的期望，住宅營運商必須保持積極主動。 

結語：健身作為前線策略 

在多戶住宅大樓中，健身室以往被視為後勤設施。如今，健身中心已成為前線策略。 

健身中心塑造品牌觀感。健身中心影響出租決策。健身中心影響住戶的行為和滿意度。正如這個 Lakeshore Drive 的個案研究所示，當健身設施像建築和設計一樣受到同樣嚴格的重視時，所帶來的回報可以是具有革命性的。