Van ‘leuk extraatje’ naar concurrentievoordeel

In wooncomplexen moeten voorzieningen niet meer worden gezien als een extraatje, maar als een concurrentiemiddel. Fitnessruimten vallen onder die voorzieningen en ze spelen een steeds grotere rol in bewonerstevredenheid, bewonersbehoud en vastgoedwaarde.  
Het bestuur van een luxe woontoren aan de Lakeshore Drive in Chicago besloot van een verouderde, onderbenutte gym een wellnesservaring van topniveau te maken. Vervolgens werd er niet zomaar verbouwd. Het werd een blauwdruk voor de manier waarop vastgoedbeheerders fitness kunnen herzien als een strategische investering.  

Dit is het verhaal van hoe ze hebben aangepakt: visie, gegevens, ontwerp en bewonersbetrokkenheid en wat beheerders van wooncomplexen ervan kunnen leren. Voor dit verhaal spreken we met Monica Melchiori, vastgoedmanager, en Callista Villagomez, assistent vastgoedmanager, om een kijkje te kunnen nemen achter de schermen van dit geweldige project.  

Luxe begint met een doordacht ontwerp gericht op ervaring

De oorspronkelijke visie voor de fitnessruimte van Lakeshore Drive was niet om gewoon maar de apparatuur te upgraden; het ging erom om een spa-achtige omgevingen te creëren die premium, samenhangend en intuïtief aanvoelde. Een omgeving waarin de beleving van luxe net zo belangrijk is als de functionele waarde. Zoals Monica het omschrijft: “Voor mij gaat luxe om de afwerkingen. Een samenhangende uitstraling. Voorkomen dat de gym kil en hard aanvoelt.”  

Het team had ander high-end vastgoed als standaard genomen, maar wilde deze doelbewust overtreffen. In plaats van een lappendeken aan apparatuur en afwerkingen die in de loop der tijd zouden worden aangebracht, hebben ze zich gericht op een zorgvuldig samengestelde omgeving waar materialen, indeling, verlichting en apparatuurontwerp hand in hand gaan.  

Belangrijkste inzicht voor beheerders van wooncomplexen:  

De mate van luxe in fitness voor woonomgevingen wordt niet bepaald door het aantal apparaten. Het draait om bewuste keuzes, een natuurlijke looproute en samenhang.  

Ontwerp voor ruimte, niet alleen voor zoveel mogelijk apparaten 

Een van de belangrijkste beslissingen was de neiging te weerstaan om het aantal apparaten te maximaliseren. In plaats daarvan heeft het bestuur voorrang gegeven aan open ruimte, beweging en een intuïtieve indeling.  

“De functies die we al hadden hebben we allemaal kunnen behouden en we hebben er meer aan toegevoegd”, vertelde Monica, “zonder dat we meer ruimte in beslag namen. We wilden gewoon dat al onze ruimten veel functioneler zouden worden.”  

Het team wist de apparaten strategisch te groeperen en heeft het aantal oude grote toestellen die veel ruimte in beslag namen en niet gebruikt werden verminderd.  

Waarom dit van belang is:  

In woonomgevingen is de gevoelsmatige ruimte net zo belangrijk als de daadwerkelijke vierkante meters. Open indelingen communiceren luxe en zijn minder intimiderend voor beginnende sporters.  

Datagedreven productmix: enquêtes + sensoren  

In plaats van inschatten wat bewoners wilden, combineerde het team bewonersenquêtes met echte gebruiksgegevens.  

• Enquêtedeelname: ~20% van de bewoners (225 reacties van 800 e-mails)  
• Gebruikssensoren van apparaten: Gevalideerd daadwerkelijk gebruik vs. beweerde voorkeuren  

“Mensen hebben de neiging enquêtes idealistisch in te vullen”, merkt Monica op. “Maar de gebruiksgegevens lieten ons zien wat er echt werd gebruikt.”  

Dit leidde tot verrassende beslissingen, zoals het verwijderen van onderbenutte apparaten (waaronder een Smith-machine) om ruimte terug te winnen, ondanks luid protest van een paar bewoners.  

Belangrijkste inzicht: 
 
Het bewonerssentiment is relevant, maar gedragsgegevens moeten de basis vormen voor investeringsbeslissingen.  

De ROI van ontwerp: gebruik verdrievoudigd na de renovatie 

De resultaten waren onmiddellijk en meetbaar.    

• Voor de renovatie: ~308 maandelijkse gebruiksuren van apparatuur  
• Na de renovatie: ~9,118 maandelijkse gebruiksuren (in de maanden na de relaunch)  

Dit is meer dan een stap vooruit; dit is een fundamentele verandering.  

Callista merkt op: “Eind zomer 2024 zijn we opnieuw geopend… tegen oktober zaten we op een gemiddelde van 9.118 uur. Ik heb dat getal nog nooit eerder gezien.”  

Wat was de oorzaak van die sterke stijging?  

• Heldere, intuïtieve indeling 
• Apparatuur die premium en toegankelijk aanvoelt 
• Instructies via QR-codes voor nieuwe gebruikers
• Een samenhangende uitstraling die uitnodigend werkt 

Fitness die zorgt voor meer activatie van bewoners  

De verbouwing zorgde niet alleen voor meer workouts. De nieuwe ruimte zorgde voor een gedragsverandering.  

• Een bewoner die er al jaren woonde, begon na negen jaar inactiviteit weer met sporten  
• Potentiële bewoners belden om te vragen of ze lid konden worden van de gym (ze dachten dat deze openbaar was)  
• Nieuwe huurders hebben hun thuisfitnessabonnementen opgezegd nadat ze de faciliteit hadden gezien  

“Iemand zei ‘Ik heb de fitnessruimte bekeken”, legt Callista uit, “Ik verkoop mijn eigen apparatuur en vanaf nu sport ik alleen nog hier.’”  

Voor beheerders:  

Fitness is geen extraatje meer, maar zorgt voor behoud en maakt het aantrekkelijk.  

Luxe wonen zit hem in het totaalplaatje: niet alleen in de apparatuur 

Het team legde de nadruk op een volledige gevoelsbeleving:  

• Verlichting en houten afwerking voor warmte  
• Planten en biofiele ontwerpelementen  
• Temperatuurregeling voor optimaal comfort  
• Gratis gebruik van handdoeken en horecadetails  
• Consoles waarmee je kunt opladen en met slimme functies 

Callista benadrukte: “We weten dat het een wauw-factor moet hebben vanaf het moment dat de bewoner binnenstapt. Elk kleine detail doet ertoe, zoals een telefoonoplaadpunt. Ze weten niet dat ze het willen, totdat ze het hebben.”  

Belangrijkste inzicht:  

Bewoners die gebruikmaken van de fitnessruimte verwachten een verfijnde, hotelwaardige ervaring. Fitnessruimten worden steeds vaker langs de meetlat met boutique studio’s of spa’s gelegd.  

Ontwerpen voor uiteinlopende bewonersgroepen 

In tegenstelling tot commerciële sportscholen, moet fitness in woonomgevingen aansluiten bij alle niveaus van gebruikersprofielen:  

• De fanatieke ochtendsporter  
• Beginners en oudere bewoners  
• Drukke ouders met beperkte tijd  
• Gelegenheidssporters  

“Het mag niet alleen indruk maken op fanatieke sporters of cardiogebruikers”, zegt Callista. “Het moet bij iedereen in goede aarde vallen.”  

Dit leidde tot keuzes zoals zwaardere dumbbells (tot ~38 kg), een evenwichtige mix van cardio en kracht en intuïtieve instructies voor apparaten met QR-codes.   

Fitness als strategische meerwaarde voor vastgoed 

Hoewel tijdens begrotingsgesprekken fitness vaak nog als een leuk extraatje wordt gezien, is de invloed op de waarde van vastgoed duidelijk meetbaar.  Monica ziet dat ook vanuit een zakelijk perspectief. “Op deze markt is het echt onmisbaar. Het helpt de waarde van woningen op peil te houden.”  

Tijdens rondleidingen reageerden potentiële bewoners enthousiast op de gym. Veel bezoekers noemden het zelfs een doorslaggevende factor.  

Beheerders zouden fitness moeten zien als:  

• Een onderscheidende factor voor huur en verkoop  
• Een visitekaartje van het vastgoed  
• Een middel om bewonerstevredenheid te verhogen

Geleerde lessen: wat ze nu anders zouden doen 

Toen we het team vroegen welk advies ze andere beheerders van woningvastgoed zouden geven, onderstreepten ze drie belangrijke inzichten:  

1. Voer een bewonersenquête uit, maar bevestig met data
Enquêtes onthullen voorkeuren. Sensoren onthullen de realiteit.  

2. Kies ontwerpers bewust en investeer in afwerkingen 
“De apparatuur gaf onze ruimte direct geloofwaardigheid en een wauw-factor”, deelt Monica. “Maar de afwerkingen leiden tot een flink hogere prijs.”  
De afwerking bepaalt de beleving, maar zorgt ook voor meer druk op het budget. 

3. Maak digitale connectiviteit direct onderdeel van de planning
Entertainment en AV-integratie bleek complexer dan we hadden verwacht.  
“De meeste klachten kwamen niet binnen over de apparatuur”, voegt Monica toe, “maar gingen over de connectiviteit en toegang tot content.”  

Het strategische kader: wat beheerders van woningvastgoed moeten doen  

Dankzij dit project ontstaat een helder kader voor fitnessplanning binnen wooncomplexen:  

1. Begin met een visie op basis van ervaring
Definieer wat luxe betekent voor je bewoners voordat je de apparatuur kiest.  

2. Ontwerp de looproute en ruimte 
Minder rommel = hogere beleving van luxe en toegankelijkheid.  

3. Maak gebruik van data om beslissingen te nemen 
Combineer enquêtes, gebruikerssensoren en referentiewaarden.  

4. Bouw voor alle doelgroepen 
Ontwerp tegelijkertijd voor beginnende en gevorderde sporters.  

5. Investeer in details  
Verlichting, afwerking, oplaadpunten, handdoeken en indeling zijn even belangrijk als apparatuur.  

6. Behandel fitness als een meerwaarde voor vastgoed
Het heeft invloed op huur, verkoop en merkbeleving.    

De toekomst vam fitness in woonomgevingen: constante ontwikkeling 

Het team ziet fitness niet als een eenmalige investering, maar als een continu ontwikkelend project.  

“Er is nooit ruimte voor gemakzucht of hoogmoed”, aldus Callista. “We proberen altijd om de standaard een niveau hoger te tillen.”  

Aangezien trends zoals krachttraining, leefstijl op basis van GLP-1 en digitale integratie steeds zorgen voor veranderende verwachtingen van bewoners, moeten vastgoedbeheerders proactief blijven handelen.    

Tot slot: fitness als visitekaartje 

Vroeger waren fitnessruimten in wooncomplexen een secundaire voorziening. Tegenwoordig dienen ze als visitekaartje.  

Ze geven de merkbeleving vorm. Ze zijn doorslaggevend bij huurbeslissingen. Ze hebben invloed op het gedrag en de tevredenheid van bewoners. En zoals deze Lakeshore Drive casestudy aantoont: als fitness even grondig wordt benaderd als architectuur en ontwerp, kan dat een wereld van verschil maken voor het rendement.